Основни подходи за оценяване на имоти

without comments

В оценителската практика са известни 3 основни подхода за дефиниране на СПС – Справедливата Пазарна Стойност на оценявания недвижим имот: пазарен, разходен и приходен подход, а също така и комбинации от тези подходи. За всеки един подход оценителите използват един или повече метода за оценка. Най-често използваните методи за оценяване на имоти са:

Метод на сравнителните аналози (Пазарен подход)
При този модел за оценяване на недвижим имот стойността се определя чрез пряко сравнение на оценения имот с други аналогични недвижими имоти, разположени в непосредствена близост до него или пък в сходен ценови участък, които са предложени, продадени или наети в границите на 5 м. до 1 год. от конкретната дата на оценката от експерт.
Аналозите от пазара засягат само имоти, чиито характеристики, определящи реалната им стойност, се отнасят в максимална степен на характеристиките на оценявания недвижим имот. На основата на задълбочено изследване, проверяване и анализ на данните за не отдавна реализирани договори с аналогични имоти, се формира оценителско мнение относно стойността на оценявания имот, като се отчитат абсолютно всички сходства и различия със сравняваните недвижими имоти.
Стойността, определена благодарение на този конкретно метод, описва в максимална степен цената, която конкретен добре информиран купувач би бил съгласен да заплати за имота, въз основа на предлагането на сходни недвижими имоти в конкретния район.

Приходен подход – Метод на капитализираните приходи
Този модел се основава на капитализация на прогнозираните чисти парични потоци, които имат възможност да се генерират от оценения имот по време на неговата експлоатация. При дефинирането на справедливата пазарна стойност на имота се тръгва от трайно реализирания чист годишен приход при конкретните условия на правилна поддръжка и стопанисване (при имотите най-често се изхожда от работната хипотеза за отдаването на недвижимия имот под наем при Пълна Пазарна Стойност – ППС). Чистият год. приход от дадения имот се определя като от общия доход се приспаднат следните типа разходи: разходи за управление и застраховки, разноски за поддръжка, такси и данъци.

При определяне на точния размер на месечния наем се изхожда от идеята за най-доброто ползване на конкретния имот, дефинирано от специфичното му място, възможностите за развитие и неговото предназначение. Капитализационната норма на чистия доход се определя след задълбочен анализ и проучване на пазарни свидетелства за наем на подобни имоти, подписани в границите на един разумен времеви период преди конкретната дата на експертната оценка на имота. Дадения коефициент на капитализацията е в непосредствена зависимост от възвращаемостта на предприетата инвестиция в подобни имоти, сметната на основата на стойностите (капитални) от сравнителни пазарни аналози. експерт оценител

Written by admin

February 21st, 2015 at 12:06 pm

Posted in Uncategorized